Перейти к навигации

Возможные риски при покупке недвижимости

Приобретение недвижимости – непростое дело, связанное с большим количеством разнообразных рисков. В некоторых случаях риски могут привести к весьма неожиданным последствиям. Это могут быть внезапно появившиеся наследники имущества с обязательной долей в наследстве на основании ст. 1149 ГК РФ, или, к примеру, одна из сторон (чаще продавец) по сделке может быть признана недееспособной, что приведёт к признанию судом недействительности сделки в соответствии со ст. 29 ГК РФ.

Большое количество рисков связано со сделками, в которых одной из сторон является разведённый супруг. Согласно ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое в браке, считается совместно приобретённым и подлежит разделу при разводе.  В таком случае если один из супругов установит, что в его права были нарушены, то он может обратиться в суд за защитой своих прав и оспорить сделку купли-продажи недвижимости и разделить совместно нажитое имущество, вернув, таким образом, часть имущества. Срок давности по требованиям о разделе имущества составляет три года и начинается с момента, когда супругу стало известно о нарушенном праве, однако на практике фактический срок может оказаться более трех лет.

В настоящее время большой популярностью пользуются сделки купли-продажи недвижимости с привлечением средств социальных выплат. Это материнский (семейный) капитал, выплаты по программе «Молодая семья» и т.д.  В подобных сделках риски особенно велики, так как в них фигурируют несовершеннолетние дети. В случае, если одна из сторон по сделке сочтёт, что права несовершеннолетних участников сделки были нарушены, то суд в первую очередь будет учитывать их интересы.

Вышеперечисленные и другие обстоятельства ведут если не к признанию судом сделок недействительными на основании ст. 166–181 Гражданского кодекса РФ, то к существенным ограничениям прав новых собственников имущества при владении и распоряжении имуществом.

В подтверждение вышеуказанных доводов рассмотрим пример о том, как добросовестный приобретатель при достаточной осмотрительности во время совершения сделок купли-продажи недвижимости всё же оказался втянут в судебные разбирательства.

Покупатель заключил договор купли-продажи квартиры с продавцом, сделка зарегистрирована должным образом. Спустя год покупателю по почте приходит исковое заявление, где истец (бывшая супруга продавца квартиры) требует расторгнуть сделку купли-продажи, т.к. проданная квартира является общей совместной собственностью ее и продавца и отчуждена без ее ведома в нарушение закона. Заметим – на момент совершения сделки продавец в браке не состоял, отметки о заключении и расторжении брака в паспорте отсутствовали, т.к. паспорт был получен после развода в связи с достижением возраста 45 лет. В данной ситуации покупателю крайне сложно доказать свою добросовестность, т.к. он не убедился в том что квартира приобретена не в браке либо если приобретена в браке то второй супруг не возражает против сделки купли-продажи.

Из приведенного примера видно, что от непредвиденных обстоятельств невозможно застраховаться на 100%. Однако, можно провести предварительную работу, которая поможет свести нежелательные риски  к минимуму.

Так, в случае с участием в сделке несовершеннолетних детей, стоит заручиться письмом из органов опеки и попечительства о том, что права детей не нарушены. В частности это означает, что доля ребёнка в отчуждаемом имуществе должна быть меньше или равной доле в приобретаемом. Если же одной из сторон является лицо пенсионного возраста, то органы опеки и попечительства могут помочь в установлении факта отсутствия опеки над пенсионером. Дополнительно стоит поговорить с родственниками (наследниками) пожилого человека, заручиться их согласием на совершение сделки купли-продажи недвижимости.

Что касается регистрации несовершеннолетних детей в квартире, которая выставлена на продажу, то представляется правильным выходом внести изменения в жилищное законодательство, в т.ч. в Закон РФ № 5242-1 от 25.06.1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В частности в результате внесения изменений в закон для регистрации граждан по месту жительства, в т.ч. несовершеннолетних детей, может быть введен мораторий на период совершения сделки купли-продажи недвижимости.

Запрет на регистрацию в недвижимости, подлежащей продаже, должен быть введен по совместному заявлению в регистрирующие органы продавца и покупателя недвижимости на конкретный срок, по истечении которого запрет на регистрацию по месту жительства в объекте недвижимости может быть снят автоматически без каких-либо заявлений.

При определенных обстоятельствах, если появится подозрение на умысел со стороны недееспособного лица (его опекуна) и матери-одиночки на получение денежных средств мошенническим путем (получить деньги и при этом оставить себе недвижимость), есть все основания для направления заявления о преступлении в правоохранительные органы по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

 

Теги:


Main menu 2

Articles | by Dr. Radut